Здача квартири виглядає простою справою, поки не з’ясовується, що орендар не платить третій місяць, а сусіди скаржаться на шум. Більшість проблем закладається на етапі підготовки і вибору орендаря, а не потім. Матеріали про нерухомість публікуються на порталі buysell.com.ua. У цій статті – послідовність дій для власника.
Крок 1: підготовка квартири
- Прибрати особисті і цінні речі: орендар має отримати простір, а не вашу шафу з речами
- Усунути дрібні несправності: крани, розетки, двері, замки
- Зробити генеральне прибирання, включно з вікнами і сантехнікою
- Перевірити лічильники і зафіксувати показники
- Продумати, що ви готові віддати в користування, а що краще вивезти
Квартира в охайному стані здається швидше і дорожче, а орендарі ставляться до неї дбайливіше.
Крок 2: меблювання
- Базовий набір: ліжко, шафа, стіл, стільці, холодильник, пральна машина, плита
- Не ставте дорогу техніку і дизайнерські меблі: вони швидко втрачають вигляд
- Нейтральний стиль привабливий для більшої кількості людей
- Порожня квартира здається дешевше, але і претендентів на неї менше
Крок 3: ціна
- Перегляньте 10-15 актуальних оголошень у вашому районі з таким самим станом і метражем
- Орієнтуйтесь на середину діапазону, якщо хочете швидко знайти адекватного орендаря
- Уточніть, що входить у ціну: комунальні за лічильниками, фіксована сума за обслуговування, інтернет
Завищена ціна дає довгий простій, а місяць простою часто дорожчий за різницю в оплаті за рік.
Крок 4: оголошення
- 10-15 світлих фотографій усіх кімнат, кухні, санвузла, вигляду з вікна і будинку
- Опис: метраж, поверх, планування, що з меблів і техніки, опалення, стан
- Умови: строк оренди, депозит, хто платить комунальні, чи можна з дітьми і тваринами, чи можна реєструватись
- Район і орієнтири пішки до транспорту
- Наявність укриття, генератора, води при відключеннях
Чітко прописані умови відсікають непідходящих кандидатів ще до перегляду.
Крок 5: перевірка орендаря
Найважливіший етап, який часто зводиться до “здається нормальним”.
- Паспорт: звірте особу, запишіть дані для договору
- Питання про роботу і приблизний дохід: сума оренди має бути посильною
- Скільки людей житиме і хто саме
- Де жили раніше і чому переїжджають
- Контакти попереднього орендодавця: дзвінок туди дає найбільше інформації
- Чи є тварини
- На який строк планують
Тривожні ознаки: відмова показувати документи, поспіх із заселенням, готовність заплатити наперед без перегляду, небажання підписувати договір.
Крок 6: договір
Обов’язковий навіть для родичів. Що має бути:
- Дані сторін і документ, що підтверджує право власності
- Адреса і опис квартири
- Строк оренди і умови продовження
- Розмір плати, дата і спосіб оплати
- Порядок перегляду плати: коли і на скільки можна підвищувати
- Хто платить комунальні і як вони рахуються
- Розмір депозиту, за що утримується і коли повертається
- Кількість мешканців, умови щодо тварин і гостей
- Хто відповідає за ремонт: дрібний поточний – орендар, капітальний і заміна техніки – власник
- Право власника відвідувати квартиру з попередженням і періодичністю
- Умови дострокового розірвання і строк попередження
- Що заборонено: суборенда, куріння, перепланування
Договір найму житла на строк до трьох років не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення. Для довших строків і для випадків, коли потрібна додаткова надійність, звертаються до нотаріуса.
Крок 7: акт приймання
Додаток до договору, який рятує при поверненні квартири:
- Перелік меблів і техніки з описом стану
- Показники всіх лічильників на дату заселення
- Фотографії кімнат, техніки, наявних пошкоджень
- Кількість переданих ключів
- Підписи обох сторін
Крок 8: оплата і податки
- Перекази на картку з призначенням платежу створюють історію оплат
- Готівка – тільки з розпискою
- Дохід від оренди підлягає оподаткуванню. Варіанти: декларування доходу фізичною особою або реєстрація ФОП з відповідним видом діяльності. Який режим вигідніший, залежить від суми доходу, тому порахуйте обидва або проконсультуйтесь із бухгалтером
Незадекларований дохід – ризик донарахувань і штрафів, а також відсутність захисту в спорі з орендарем.
Крок 9: контроль
- Домовтесь про періодичні візити, наприклад раз на квартал, із попередженням
- Перевіряйте показники лічильників і факт оплати комунальних
- Реагуйте на скарги сусідів одразу
- Тримайте контакт, але не втручайтесь у побут
Що робити при проблемах
- Затримка оплати: письмове нагадування з посиланням на договір, потім попередження про розірвання
- Пошкодження майна: фіксація, розрахунок вартості, утримання з депозиту, за потреби – звернення до суду
- Відмова виїжджати: розірвання договору в порядку, передбаченому договором і законом. Самовільно змінювати замки і виносити речі не можна
Типові помилки
- Здавати без договору і акта
- Не брати депозит
- Не фіксувати показники лічильників
- Не перевіряти орендаря і не дзвонити попередньому орендодавцю
- Завищувати ціну і тримати квартиру порожньою місяцями
- Залишати в квартирі цінні речі
Головне
Спокійна оренда будується на трьох речах: підготовлена квартира з реалістичною ціною, перевірений орендар і письмовий договір з актом приймання та депозитом. Дзвінок попередньому орендодавцю дає більше, ніж будь-яка інтуїція, а зафіксовані показники лічильників і фото стану знімають більшість спорів при виїзді.
